市場アプローチとは、類似資産の直近の売買価格を分析することで、資産の公正価値を算定する評価手法です。これは、コストアプローチや割引キャッシュ・フロー（DCF）法と並び、資産評価における3つの主要な柱の一つです。この手法は、比較可能な取引に関する公開データが豊富に存在する場合に特に有効です。
この手法を適用する際、評価者は対象資産と主要な特徴を共有する資産を特定します。完全に同一の資産は存在しないため、機能、規模、立地、品質などの違いを考慮して特定の調整を行うプロセスが必要となります。実際の市場行動を参照することで、このアプローチは他の評価手法よりも主観的な仮定を抑えた、現実的な価格設定の文脈を提供します。
例えば、住宅用不動産を評価する場合、アナリストは近隣にある同程度の床面積や設備を持つ住宅の直近の売買価格を参照します。対象物件が比較対象の物件よりも広い敷地や新しい屋根を持っている場合、評価者はそれらの具体的な利点を反映させて価格を上方修正します。これにより、最終的な評価額は理論的な予測ではなく、現在の市場トレンドに基づいたものとなります。