土地価値とは、特定の不動産が持つ総価値を指し、土地そのものだけでなく、その土地に加えられた物理的な改良や建造物も含まれます。この評価は、既存の賃貸借契約や財務上の負担とは無関係に、未改良の状態の土地のみに焦点を当てた「敷地価値（サイトバリュー）」とは区別されます。不動産の特性は大きく異なるため、これらの要素を正確に評価するには、通常、専門の第三者鑑定士が起用されます。
土地価値の変動は主に市場原理によって引き起こされ、特に特定の場所に対する需要が供給を上回った場合に顕著となります。さらに、石油などの天然資源の存在や、新しいインフラプロジェクトへの近接性といった本質的な特性も、不動産の価値を大幅に高める可能性があります。こうした変動は所有者の直接的な努力とは無関係に発生することが多いため、一部の政策立案者は、この不労所得的な価値上昇を公共の利益のために回収する手段として、土地価値税の導入を提案しています。
実務上、不動産所有者は土地価値を利用して、賃貸や使用契約における適正な市場価格を決定します。例えば、牧場主に放牧地として土地を貸し出す地主は、その土地の鑑定評価額と潜在的な有用性に基づいて賃料を算出します。こうした評価額を理解することで、関係者は不動産開発、納税義務、長期的な投資戦略に関して十分な情報に基づいた意思決定を行うことができます。